Rechte und Pflichten

Vermieter in der Energiekrise

In der aktuellen Energiekrise wird viel über die Lage der Mieter gesprochen. Doch auch die Vermieter beobachten voller Sorge, wie sich die Kosten entwickeln und wie ihre Mieter diese Preise stemmen noch können. Die Vermieter selbst haben ebenfalls mit den höheren Preisen zu kämpfen und mehr Ausgaben zu erwarten. Staatliche Lösungen helfen da nur in Teilen. Vor welchen Herausforderungen stehen Vermieter und wie können sie zusammen mit den Mietern Energiekosten sparen?

Der Mietmarkt verändert sich und stellt Vermieter vor neue Herausforderungen

Private Vermieter stehen vor einer ganzen Reihe an Herausforderungen in der derzeitigen Energiekrise. Die steigenden Kosten stellen zwar die größte direkte Auswirkung dar, stoßen aber weitere Konsequenzen an, die Vermieter vor Probleme stellen. Dabei ist das Ende dieser Entwicklungen kaum abzusehen.

• Zufriedenheit der Mieterschaft: Zwar sind Vermieter nicht an den steigenden Nebenkosten schuld, das ändert aber nichts daran, dass Mieter, die mehr bezahlen müssen, unzufriedener sind. Das belastet nicht nur das Verhältnis von Mieter und Vermieter, dieser Umstand kann auch dafür sorgen, dass Mieter ausziehen und günstigere Immobilien suchen. Das bedeutet mehr Aufwand für den Vermieter.

• Neue Gesetze: In der Energiekrise ist der Staat gefragt, in einem gewissen Maße in diese Entwicklungen einzugreifen und mit neuen Gesetzen vor allem die Mieter zu entlasten. Nicht selten müssen dafür die Vermieter mehr leisten oder mehr zahlen.

• Neue Prioritäten: Mieter auf Wohnungssuche werden in einer Energiekrise unter Umständen andere Prioritäten setzen, als sie das für gewöhnlich tun. Lage, Größe, Ausstattung, das sind die üblichen Kriterien bei der Suche. Doch was ist mit der Energieeffizienz einer Immobilie? Ist diese nicht auf dem neuesten Stand, bedeutet das langfristig mehr Kosten. Diese neuen Präferenzen zwingen Vermieter indirekt dazu, in die Energieeffizienz zu investieren.

• Finanzierungen: Die immensen Ausgaben für eine solche Steigerung der Energieeffizienz und weitere Instandhaltungsarbeiten an den Gebäuden müssen finanziert werden. Die Energiepreise und die unsichere Gesamtlage, deren weitere Entwicklung kaum vorherzusehen ist, erschweren die Finanzierungspläne und sorgen für ein höheres Risiko bei diesen oder ähnlichen Investitionen.

Die Energiekrise bringt neue Gesetze hervor – auch für Vermieter

Eine der angesprochenen Herausforderungen sind neue Gesetze, die im Rahmen der Energiekrise verabschiedet werden und die nicht selten die Vermieter in die Pflicht nehmen. Viele dieser Regelungen zielen darauf ab, Immobilien zukünftig möglichst klimaneutral zu gestalten.

Die bekannteste neue Regelung dürfte die Strom- und Gaspreisbremse sein, die schon seit einigen Monaten diskutiert und ausgearbeitet wird. Die Strompreisbremse gilt seit Januar 2023 und deckelt den Strompreis für Privatverbraucher auf 40 Cent pro Kilowattstunde. Der Gaspreisdeckel liegt bei 12 Cent pro Kilowattstunde. Verbraucher, die einen direkten Vertrag mit einem Energieversorger haben, werden über diesen entlastet. Wird über die Vermieter abgerechnet, geschieht die Entlastung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Die zweite Energiesparverordnung, die seit Oktober gilt, hat ebenfalls einige Neuerung mit sich gebracht.

• Eigentümer müssen bis September 2024 einen Heizungscheck durchführen. Dieser hat nichts mit den regulären Wartungsarbeiten zu tun, sondern bezieht sich vor allem auf die Einordnung der Energieeffizienz.

• Außerdem muss bei größeren Gebäuden mit Erdgasversorgung ein sogenannter hydraulischer Abgleich stattfinden. Bei Wohngebäuden ist das ab sechs Wohneinheiten vorgeschrieben. Langfristig kann ein solcher Abgleich Geld sparen.

• Ein dritter Punkt betrifft lediglich Unternehmen. Ab einem Energieverbrauch von 10 Gigawattstunden müssen verstärkt Energieeffizienzmaßnahmen durchgeführt werden. Damit soll die Wirtschaft, die zu den größten Energieverbrauchern zählt, stärker in die Verantwortung genommen werden.

2023 bringt eine weitere Änderung speziell für Vermieter mit sich. Die CO2-Abgabe, die für das Heizen mit Öl oder Gas fällig ist und bisher von den Mietern alleine getragen wurde, wird nun anteilig ebenfalls von den Vermietern mitbezahlt. Die Energieeffizienz entscheidet darüber, wie hoch dieser Anteil ist. Damit sollen Vermieter vor allem angehalten werden, mehr in die Energieeffizienz der Immobilien zu investieren.

Maßnahmen, die Vermieter ergreifen können

Trotz aller neuen Gesetze und staatlichen Entlastungspakete liegt das meiste Sparpotential nach wie vor in einem bewussten Umgang mit den knappen Energieressourcen. Wie können die eigenen Immobilien sparsamer betrieben und Mieter zu mehr Sparsamkeit angehalten werden, das fragen sich viele Vermieter. Einige greifen dabei zu drastischen Maßnahmen. Doch natürlich dürfen Vermieter längst nicht alles. Was ist erlaubt und was nicht?

• Warmwasser: Mieter haben jederzeit das Recht auf warmes Wasser. Die Warmwasserzufuhr darf vom Vermieter zu keiner Zeit – also auch nicht nachts – abgestellt werden, um Energiekosten zu sparen. Vermieter, die in dieser Art und Weise vorgehen, müssen damit rechnen, dass Mietminderungen eingefordert oder noch härtere Strafen verhängt werden.

• Heizung: Die Heizleistung, die in den Wohnungen erreicht werden kann, lässt sich oftmals absenken. Allerdings gibt es hierfür ebenfalls klare rechtliche Vorschriften. So muss ein Mindestmaß an Heizkraft von 20 bis 22 Grad bzw. nachts von 18 Grad vorliegen. Eine zu niedrige Temperatur ist schon deshalb nicht ratsam, weil dadurch die Schimmelbildung gefördert wird. Gerade die Absenkung bei Nacht kann allerdings ein probates Mittel sein, da die Wohn- und Schlafräume in dieser Zeit im Idealfall sowieso nicht stärker beheizt werden.

• Nebenkostenabrechnung: Es kann durchaus sinnvoll und in beiderseitigem Interesse sein, die monatlichen Abschlagszahlungen für Strom und Gas zu erhöhen, damit es bei der Jahresabrechnung nicht zu unangenehmen Überraschungen in Form von hohen Nachzahlungen kommt. Der Vermieter kann diese aber nicht alleine bestimmen. Erst bei der Jahresabrechnung darf der Vermieter die Abschläge selbst anpassen.

Keine Option für Vermieter stellt die Anhebung der Kaltmiete dar. Egal ob Inflation oder steigende Energiekosten, der Mietpreis richtet sich weiterhin nach den üblichen Regularien rund um den örtlichen Mietpreisspiegel. Eine Ausnahme stellt wie gewohnt die Indexmiete dar, die tatsächlich an die Inflation angepasst werden darf.

Neben den genannten Maßnahmen lohnt es sich in jedem Fall, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und gemeinsam Wege zu finden, wie Energiekosten und Ressourcen gespart werden können. So können Vermieter innerhalb dieser Absprachen Informationen zum richtigen Lüften vermitteln, neue Thermostate anbringen oder Wartungstermine vereinbaren. Die bereits erwähnte Anpassung der Abschläge hilft beiden Parteien bei einer besseren Kalkulation.

Der Nutzen regelmäßiger Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage durch Fachpersonal sollte keinesfalls unterschätzt werden. Gerade wenn schon länger keine Feinjustierungen mehr vorgenommen wurden, können Maßnahmen dieser Art langfristig viel bewirken, auch wenn zunächst natürlich Kosten für das Fachpersonal anfallen.

Vermieter sollten zudem auf die Räumlichkeiten, die nicht zu den Mietwohnungen gehören, achten – also Treppenhaus oder Keller. Auch hier wird Energie verbraucht, die zum Beispiel durch Bewegungsmelder für das Licht oder ähnliche Upgrades effizienter genutzt werden kann.

Vermieter müssen achtsam bleiben

Vermieter stehen in der Energiekrise nicht immer im Rampenlicht und sind doch genauso betroffen. Schließlich sind sie es, die im Zweifel die finanziellen Engpässe der Mieter mittragen müssen und sie haben zusätzlich selbst eigene Mehrkosten im Betrieb der Gebäude.

Die Entwicklungen auf dem Energiemarkt sind aufgrund der geopolitischen Lage kaum vorherzusagen. Der politische Wille, hier schützend einzugreifen, ist im Falle der Strom- und Gaspreisbremse für alle von Vorteil, bei anderen Gesetzesentwürfen stehen allerdings hauptsächlich die Vermieter in der Pflicht.

Gesetzliche Anpassungen wie der nun aufgeteilte CO2-Ausgleich können jederzeit wieder beschlossen werden und Vermieter vor neue Herausforderungen stellen. Die Vermieter selbst lassen in Umfragen den Willen zu Modernisierungen und mehr Energieeffizienz erkennen, geben aber auch an, dass die beispielsweise angestrebte Klimaneutralität der eigenen Immobilien bis 2045 finanziell nicht leistbar ist.

Kurzfristig sollte immer das Gespräch mit den Mietern im Fokus stehen. Gemeinsam lassen sich Kosten sparen, böse Überraschungen vermeiden und langfristige Kompromisse finden. Die größeren Rahmenbedingungen liegen dabei weder in Vermieter- noch in Mieterhand.