Wohnungspolitisches Konzept ,,Wohnen im Jahr 2025"

NÜRNBERG (pm/nf) - Die aktuelle Wohnungsmarktsituation in Nürnberg ist geprägt von einer stetig wachsenden Bevölkerung, anziehenden Mieten und Kaufpreisen, Wohnbauflächenknappheit und einer zunehmenden Nutzungskonkurrenz zwischen Wohnen, Gewerbe und Freiflächen. Hinzu kommt ein zusätzlicher Wohnungsbedarf für die Unterbringung von anerkannten Asylbewerberinnen und -bewerbern, der sich im Detail noch nicht abschätzen lässt. Deshalb ist es notwendig, eine fundierte konzeptionelle Grundlage für eine bedarfsgerechte Entwicklung des Nürnberger Wohnungsmarkts zu schaffen.

Nürnbergs Wirtschafts- und Wohnungsreferent Dr. Michael Fraas hat gestern, Freitag, 16. Oktober 2015, zusammen mit Planungs- und Baureferent Daniel F. Ulrich das wohnungspolitische Konzept „Wohnen im Jahr 2025“ vorgestellt. Das Gutachten wurde unter Federführung des Wirtschaftsreferats vom Hamburger Forschungs- und Beratungsinstitut GEWOS GmbH in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung erstellt.

Kernaussagen der Studie sind:

• Die Gruppe der einkommensschwächeren Älteren wird deutlich steigen. Unabhängig von der Entwicklung des Wohnungsmarkts insgesamt wird sich die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiter ausdifferenzieren und tendenziell steigen. Der Markt preisgünstiger Wohnungen ist bereits heute deutlich angespannt.
Zukünftig wird die Gruppe der einkommensschwächeren älteren Menschen stärker in den Fokus der Wohnungsmarktpolitik rücken.

• Familien sind weiter eine wichtige Zielgruppe.
Trotz einer nahezu konstanten Zahl an Familienhaushalten werden Familien weiterhin eine zentrale Zielgruppe für den Wohnungsneubau sein. Neubaubedarf besteht trotz der vergleichsweise moderaten Entwicklung, da bestehender, familiengerechter Wohnraum auch nach dem Auszug der Kinder in der Regel nicht kurzfristig wieder dem Markt zugeführt wird.

• Steigende Nachfrage trifft auf zu geringe Bautätigkeit
Die wachsende Nachfrage trifft auf eine vergleichsweise verhaltene Bautätigkeit. Im Zuge dessen hat sich die Wohnungsmarktsituation in den letzten Jahren deutlich angespannt. Nach der mittleren Prognosevariante besteht bis zum Jahr 2030 ein Neubaubedarf von rund 23 000 Wohneinheiten.

• Fehlende Wohnungsbauflächen – Mobilisierung weiterer Flächen erforderlich
Die verhaltene Neubautätigkeit ist nicht allein auf ein fehlendes Investitionsinteresse der Bau- und Immobilienwirtschaft zurückzuführen. Ursächlich sind in erster Linie fehlende Wohnbauflächen. In der Konsequenz hat sich in den letzten Jahren ein hoher Nachfrageüberhang aufgebaut.

Die Gegenüberstellung des flächenrelevanten Neubaubedarfs und des Flächenpozentials zeigt, dass bis 2020 einem Neubaubedarf von 7.500 Wohnungen lediglich baureife Potenzialflächen für den Bau von 1.860 Wohnungen gegenüberstehen. Die Stadt Nürnberg steht damit vor der Herausforderung, möglichst kurzfristig weitere Wohnbauflächen zu entwickeln. Sollte dies nicht gelingen, wird sich der Nachfrageüberhang weiter erhöhen. Die Folgen sind eine anhaltende dynamische Preisentwicklung, eine verstärkte Abwanderung ins Umland und Marktzugangsprobleme für Haushalte mit geringem Einkommen. Dementsprechend hoch ist der Handlungsdruck, neue Wohnbauflächen zu mobilisieren.

Auf der Basis der Analyseergebnisse wurden unter Beteiligung der lokalen Wohnungswirtschaft fünf strategische Leitziele abgeleitet und formuliert:

• Nürnberg will als attraktive Großstadt weiter wachsen – mehr Wohnungen für Nürnberg. Neben dem bereits gestarteten Baulückenprogramm und der Mobilisierung von Wohnbauflächen sind zur Erreichung des Ziels bereits weitere Maßnahmen in Umsetzung:
- eine vermehrte und beschleunigte Baulandbeschaffung,
- die Prüfung von Nachverdichtungs- und Aufstockungspotenzialen,
- der Baulandbeschluss und
- die Reduzierung des Stellplatzschlüssels.
• Bezahlbares Wohnen – Zielgruppenorientierte Angebotsverbesserung und -sicherung
Auch für dieses Leitziel wurden von der Stadt schon Maßnahmen ergriffen:
- eine Quotenregelung für geförderten Wohnungsbau in städtebaulichen Verträgen,
- der Einsatz von Konzeptauswahlverfahren bei städtischen Grundstücken,
- die Anwendung der mittelbaren Belegung,
- die Förderung von Wohnungen für Flüchtlinge und
- die Forcierung des Wohnungsneubaus durch die wbg.

• Attraktives und innovatives Wohnungsangebot – Schaffung neuer Qualitäten
Um der Abwanderung ins Umland entgegenzuwirken, ist ein qualitativ anspruchsvolles und nachfragegerechtes Wohnungsangebot mit ausreichendem Grünanteil im gesamten Stadtgebiet erforderlich. Als unterstützende Maßnahmen werden hier bereits:

- Modellprojekte gefördert,
- Wettbewerbe für attraktiven und innovativen Wohnungsbau
durchgeführt und
- Baugemeinschaften bei ihren Vorhaben begleitet.

• Stärkung der Quartiere als Wohnstandorte
Das Wohnumfeld leistet aufgrund seiner integrativen Funktion einen wichtigen Beitrag zur Bewältigung der Herausforderungen des demografischen Wandels. Das Wohnumfeld sollte daher so gestaltet werden, dass es generationsübergreifende Nutzungen ermöglicht. Maßnahmen, die sich in der Umsetzung befinden:
- die Erstellung integrierter Quartierskonzepte,
- ein Quartiersmanagement zur Förderung aktiver Nachbarschaften,
- die Schaffung von Pflegeangeboten im Quartier und
- die Anpassung des Wohnumfelds durch Reduzierung von Barrieren.

• Mehr Dialog zwischen den Wohnungsmarktakteuren
Die Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt können nicht allein von der Stadt bewältigt werden. Kooperationspartner sind notwendig. Dies betrifft u.a. die Ausgestaltung von Förderprogrammen, die Nutzung von Nachverdichtungsmöglichkeiten, die Quartiersarbeit und nicht zuletzt die Umsetzung des erforderlichen Wohnungsneubaus. Hier stehen insbesondere die bereits vorhandenen Dialogplattformen mit der Wohnungswirtschaft im Fokus, die es gilt, fortzuführen und auszubauen.

Um die Leitziele zu konkretisieren, wurden Entwicklungsziele sowie Maßnahmen und Instrumente als Handlungsempfehlungen zusammengestellt. Weiterhin wurden Konfliktfelder aufgezeigt, die in Anbetracht verschiedener Interessenslagen und konkurrierender Zielsetzungen bestehen.

Analyseergebnisse und Handlungsempfehlungen werden am Donnerstag, 29. Oktober 2015, im Stadtplanungsausschuss vorgestellt. Im nächsten Schritt werden die Ergebnisse in ein in der Stadtverwaltung abgestimmtes Handlungsprogramm zusammengefasst.

Das Gutachten kann im Internet abgerufen werden unter
www.wohnen.nuernberg.de/Publikationen