Die Nebenkostenabrechnung unter der Lupe

Die Nebenkostenabrechnung unter der Lupe
Das Jahr neigt sich dem Ende zu und bald bekommen die meisten Mieter in Deutschland ihre Nebenkostenabrechnung. Durchschnittlich zahlt man hierzulande etwa 2,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat an Nebenkosten. Oft lohnt sich ein genauer Blick auf die Nebenkostenabrechnung, da die Zahlen vom Durchschnitt unberechtigt abweichen können. Doch was tun, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?

Was sind Nebenkosten genau?

Unter Nebenkosten, oder auch Betriebskosten, werden die entstehenden Kosten summiert, die ein Besitzer für die Bewirtschaftung eines Gebäudes hat. Dabei sind es allerdings die Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Bei Nebenkosten ist das nur der Fall, wenn dies zusätzlich zu den Betriebskosten im Mietvertrag entsprechend geregelt ist. Nebenkosten enthalten demnach die Betriebskosten und noch weitere Positionen, die abhängig von der jeweiligen Immobilie sind. Zu den Betriebskosten zählen unter anderem Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllbeseitigung, Straßen- oder Gebäudereinigung.
Die Betriebs- und Nebenkosten können als regelmäßig zu zahlende Vorauszahlung im Mietvertrag geregelt sein und sind dann monatlich zu entrichten. Alternativ gibt es auch die Möglichkeit einer jährlichen Vorauszahlung.

Worauf bei der Nebenkostenabrechnung achten?

Grundsätzlich gibt es einige formale Ansprüche an eine Nebenkostenabrechnung. Gesetzlich ist folgendes geregelt: Es sollte eine Darstellung der Gesamtkosten enthalten sein mit einer dazugehörigen Aufstellung aller Betriebskostenpositionen und der einzelnen Kosten. Des Weiteren sollte ein Verteilerschlüssel angegeben sein, der sich auf die einzelne Mieteinheit, aber auch das ganze Wohnobjekt bezieht. Es muss außerdem eine Berechnungsgrundlage für den Mieteranteil an den gesamten Nebenkosten gegeben und der Abzug der tatsächlich geleisteten Abschlagszahlungen ausgewiesen sein. Kosten, die sich auf Verwaltung oder Instandhaltung beziehen, dürfen nicht enthalten sein.
Häufig gibt es schon Fehler beim Abrechnungszeitraum, der fälschlich ausgewiesen wurde. Wenn die Nebenkostenabrechnung Positionen enthält, die nicht vertraglich geregelt sind, oder aber stark vom jährlichen Betriebskostenspiegel abweichen, dann kann es sich lohnen, die Abrechnung von einem Experten prüfen zu lassen.

Was tun, wenn die Abrechnung falsch zu sein scheint

In einem solchen Fall wendet man sich am besten an einen Sachverständigen, damit die Unterlagen mit einem Blick auf den Mietvertrag geprüft werden können. Dann kann ein Widerspruchsschreiben erstellt werden, allerdings binnen 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung. In diesem müssen die strittigen Punkte einzeln genannt sein, ein genereller Widerspruch ist nicht möglich. Darüber hinaus und auch alternativ haben Mieter die Möglichkeit, von ihrem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen. Das heißt, sie können sich die Belege ansehen, die der Abrechnung zu Grunde liegen. Gewährt der Vermieter das nicht, ist der Mieter nicht zu Nachzahlung verpflichtet.