Erbbaurecht: Segen oder Fluch für Eigenheimbesitzer?

REGION (djd/vs) - Grundstücke sind besonders in den Ballungsgebieten rar. Deshalb können die sogenannten Erbbaugrundstücke für Bau- und Immobilieninteressierte eine attraktive Alternative sein.

Im Unterschied zum Grundstückskauf erwirbt ein Erbbaurechtsnehmer nicht den Grund und Boden, auf dem er bauen möchte, sondern zahlt dem Eigentümer, vereinfacht ausgedrückt, langfristig eine Miete, den sogenannten Erbbauzins. Dieser beläuft sich pro Jahr auf rund vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Die Laufzeit eines Erbbauvertrags beträgt in der Regel 99 Jahre, sie kann aber auch frei vereinbart werden und Verlängerungsoptionen enthalten. Doch welche Vorteile und welche Risiken bringt ein Erbbauvertrag im Vergleich zu einem Grundstückskauf?

Finanzierungskosten fürs Grundstück entfallen

Der Hauptvorteil dieser Form der Schaffung von Wohneigentum ist, dass die hohen Finanzierungskosten für den Kauf eines Grundstücks entfallen. „Im Idealfall profitiert der Erbbauberechtigte von einem moderaten monatlichen oder jährlichen Erbbauzins“, erklärt Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. Allerdings ist der Erbbaurechtsgeber berechtigt, den Erbbauzins anzupassen, in der Regel parallel zur Entwicklung des Verbraucherpreisindexes beim Statistischen Bundesamt. Selbst wenn der Erbbauberechtigte am Ende der Vertragslaufzeit Grundstück und Haus an den Erbbaugeber herausgeben muss, profitiert er von etwaigen Werterhöhungen der Immobilie. In diesem Fall erhält er vom Erbbaugeber eine Entschädigung, meist zwei Drittel des aktuellen Immobilienwertes.

Fallstricke im Erbbauvertrag beachten

Der Verkauf gebrauchter Immobilien mit Erbbaurecht kann problematisch sein, da kürzere Restlaufzeiten für Kaufinteressenten ein Risiko bedeuten. „Im Falle von Zahlungsschwierigkeiten oder einer möglichen Insolvenz des Erbbauberechtigten kann der Erbbaugeber das Grundstück mit der Immobilie herausfordern, man spricht dann vom sogenannten Heimfall“, so Rechtsanwalt Schmidt. In vielen Erbbauverträgen finden sich hierzu Regelungen, wie in diesen besonderen Fällen die Entschädigung berechnet wird, manchmal auch in Kombination mit einer Vertragsstrafe, die der Erbbauberechtigte an den Erbbaugeber zu zahlen hat. Und ähnlich wie beim Grundstückskauf wird auch beim Erbbauvertrag häufig die Gewährleistung für Größe, Bodenbeschaffenheit und Mängel am Grundstück ausgeschlossen. „Für Durchschnittsverdiener stellt das Erbbaurecht eine gute Alternative dar“, so das Fazit von Rechtsanwalt Schmidt. „Weil das Erbbaurechtsgesetz nur rudimentäre Regelungen enthält, muss viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden. Bauwillige sollten sich deshalb frühzeitig um juristische Beratung zu ihrem Bauvorhaben kümmern.“ Informationen und Rechtsrat gibt es im Internet beim Bauherren-Schutzverband.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, der Wert des Grundstücks beträgt beim Abschluss des Erbbaurecht-Vertrages 200.000 Euro. Bei einem Erbbauzins von 5 Prozent muss der Erbbaurechtsnehmer dem Besitzer jedes Jahr 10.000 Euro überweisen. Dazu muss neben den laufenden Kosten für das Haus eventuell auch noch ein Immobiliendarlehen zurückgezahlt werden. Eine monatliche Belastung von 1.500 Euro und mehr ist somit schnell erreicht und damit eine Summe, die nur wenige Durchschnittsverdiener erwirtschaften können. Und nicht zu vergessen: In der aktuellen Niedrigzinsphase ist so gut wie jedes Baudarlehen günstiger als ein Erbbauzins. Dann gehört dem Bauherren nach einigen Jahrzehnten - je nach Höhe der Tilgungsrate - nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück.