Krise überwunden? Mehrere Anzeichen für leichten Optimismus im Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt startet gestärkt in das neue Jahr. Die letzten Zeichen der Krisenjahre 2022 und 2023 hat er abgeschüttelt. Nachfrage und Preise steigen vielerorts wieder. Zudem müssen Verkäufer von Häusern und Eigentumswohnungen weit weniger lange Verhandlungszyklen durchmachen und kommen wieder schneller zum Abschluss, urteilt Hendrik Richter. Der Geschäftsführer von ohne-makler spricht im Interview zugleich über die gesunkene Furcht vor dem Energieausweis, die Zukunft der Zinsen und die richtungsweisende Wirkung der Bundestagswahl Ende Februar.

2025 entwickeln sich viele Zeichen am Immobilienmarkt wieder in eine positive Richtung. Transaktionen nehmen zu. Ebenso steigen die Preise in vielen Teilbereichen. Wie blicken Sie auf die kommenden Wochen und Monate?

Alles in allem lässt sich sagen: Das Gröbste der Krise, die 2022 voll losbrach, ist durch. Auch wir haben 2024 gleich mehrere Anzeichen für leichten Optimismus mit Blick auf unsere Daten erkennen können.

Weniger Preisabschläge als noch 2022 und 2023, eine steigende Nachfrage und kürzere Verhandlungszyklen. Hinzukommt, dass Käufer weniger Angst vor dem Energieausweis haben als noch 2023. Energieeffizienz wird auf lange Sicht und aus guten Gründen ein wesentlicher Bestandteil der Preisbildung sein. Und je intensiver in der Breite in energieeffiziente Gebäude investiert wird, desto moderater werden langfristig auch die Einkaufspreise für beispielsweise Anlagetechniken, Solaranlagen oder neue Türen und Fenster.

So gesehen ist es noch zu früh, um von einem Beginn der guten alten Zeiten zu sprechen. Zumal die Phasen der Nullprozentfinanzierung mehr oder weniger einmalig waren. Aber dass sich der Markt neu sortiert und erholt, das ist eindeutig.

Die steigenden Preise werden teilweise auch mit dem Ende des Käufermarktes gleichgesetzt. Stimmen Sie dem zu?

Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Es kommt immer auf die Lage, den Zustand des Objektes und die jeweilige Nachfrage an.

Beispielsweise wird es kaum möglich sein, bei einem Jahrzehnte altem Objekt mit sehr energieineffizientem Zustand und bei sehr peripherer Lage den Preis stark in die Höhe zu treiben. Da sehe ich den Käufer eher am längeren Hebel.

Kehrt man diese Faktoren allerdings alle ins Positive, kann es gut sein, dass der Verkäufer wieder bessere Karten hat. Der entscheidende Punkt ist: Wir sehen eben noch keine vollständige Erholung in allen erdenklichen Lagen.

Nur weil Preisabschläge weniger werden, muss es noch lange nicht heißen, dass ein Comeback des Verkäufermarktes auf der Hand liegt. Langfristig wäre das jedoch eine logische Folge auf die jetzigen Dynamiken.

Welche Rolle spielt in diesem Kontext das Thema Zinsen? Mit welchem Niveau rechnen Sie?

Die jüngste Entscheidung der EZB, die Zinsen zu senken, verkleinert tendenziell das Zeitfenster für günstige Quadratmeterpreise. Das liegt in erster Linie daran, dass das Finanzieren von Objekten attraktiver sein kann. Je nachdem, welcher Partner zur Finanzierung den Käufern zur Seite steht.

Mit Blick auf die Bauzinsen fällt es schwer, echte Prognosen zu machen. Eine Range mit einer drei vor dem Komma, ungefähr zwischen 3,0 und 3,5 Prozent bis Ende des Jahres, gilt für mich als wahrscheinlich. Je schneller dieser Rahmen sicher ist, desto mehr Planbarkeit gibt es auch für alle Kaufparteien.

Zudem kann ich mir sehr gut vorstellen, dass Eigenkapital vergleichbar wichtig bleiben wird wie letztes Jahr. Damit sind die Banken in den schweren Zeiten 2022 und 2023 gut gefahren.

Von welchen zusätzlichen Trends gehen Sie aus?

Ich denke, dass der Einsatz von künstlicher Intelligenz beim Verkauf von Immobilien wichtiger wird. Anwendungsfelder gäbe es allerhand:

Das Berechnen von Daten, die Kalkulation von realistischen Preisen, Tools zur Optimierung von Bildmaterial und weitere Themen werden die Branche signifikant innovieren.

Parallel dazu wird der Verkauf von Objekten immer stärker von DIY-Lösungen beeinflusst. Beides sorgt im Zusammenspiel dafür, dass Verkäufer vermehrt ihre Immobilie in Eigenregie verkaufen können. Das wiederum wird dazu führen, dass das traditionelle Makler-Business immer weiter professionalisiert wird.

Was sicherlich kein Trend, sondern eine dauerhafte Entwicklung darstellt, ist der Block Energieeffizienz. Häuser die gut gedämmt sind, über moderne Heizungen verfügen und mit PV-Anlagen ausgestattet sind, werden in Zukunft nicht nur unsere Ressourcen schonen, sondern auch hohe Preise ergeben.

In die Zukunft geschaut – Wie lauten Ihre Prognosen für das weitere Immobilienjahr 2025?

Eine Glaskugel hat natürlich niemand. Nichtsdestoweniger bin ich fest davon überzeugt, dass eine weitere Stabilisierung der Märkte sehr wahrscheinlich ist. Vorausgesetzt es entstehen keine neuen Krisen, die das Marktumfeld wieder unter Stress setzen.

Auch wird einiges von der Bundestagswahl im Februar abhängen. Welche Regulierungen fallen weg? Welche neuen kommen dazu? Gibt es Pläne für schnelleres und nachhaltiges Bauen? Was passiert mit der Mietpreisbremse, die Ende des Jahres ausläuft?

Je nachdem in welche Richtung diese Fragen beantwortet werden, kann entweder von Fort- oder Rückschritt die Rede sein.