RENDITE STATT VERLUSTE

Investitionsobjekt Immobilien - Lösungen für einen sich wandelnden Markt

In Sachen Immobilien waren die vergangenen Jahre vorhersagbar: Städte und deren ländliche Randgebiete boomten, der sehr ländliche Raum darbte, es wurde viel gebaut, weil die Zinsen so niedrig waren, gleichsam stiegen aus demselben Grund die Preise in ungekannte Sphären. Bereits die Pandemie änderte hier einiges. Und heute, wo Energiekrise und Tempo-aufnehmende Inflation hinzukommen, stellen viele die Frage, ob, wie und wo noch sinnvoll in Immobilien zu investieren ist. Wir verraten es.

1. Trendwende: Was heute am Immobilienmarkt so anders geworden ist

Von 2010 bis 2022 stiegen die Kaufpreise für Immobilien deutschlandweit um rund ein Drittel – im Mittel. In und um Metropolen und Ballungsräume herum fielen die Preisanstiege sogar ungleich deutlicher aus. Doch wer hier investierte, konnte sich sicher sein, beinahe universell eine gute Rendite machen zu können.

Heute (Ende 2022) stellt sich eine völlig andere Situation dar. Dahinter stehen sowohl die Auswirkungen der Pandemie als auch diejenigen des Ukraine-Krieges mit all seinen Folgen. Doch was hat sich so gewandelt?

1. Der Umgang mit Heimarbeit ist ein völlig anderer geworden. Home-Office hat sich in Deutschland zutiefst etabliert und ist ein fester Faktor in der Arbeitswelt geworden – je jünger ein Arbeitnehmer, desto wichtiger ist ihm Heimarbeit. Hinzu kommt der immer dramatischer wirkende Fachkräftemangel – ebenfalls besonders bei jungen Menschen.
   Dies wirkt sich mehrfach auf die Immobilienmärkte aus: Urbane Wohngebäude sind dadurch längst nicht mehr so attraktiv. Umgekehrt erfahren gerade sehr ländliche Objekte einen Popularitätsschub, selbst wenn sie verkehrstechnisch eher ungünstig angebunden sind. Tatsächlich verläuft die Interessenlage entlang der Highspeed-Internet-Landkarte Deutschlands.

2. Durch den Krieg in der Ukraine schießt die Inflation geradezu nach oben. Waren Bauprojekte aller Art schon zuvor durch die marktwirtschaftlichen Auswirkungen der niedrigen Zinsen kostspielig geworden, so lässt sich derzeit ein Einbruch in der ganzen Baubranche beobachten. Reihenweise werden schon genehmigte Projekte gecancelt oder bereits begonnene Bauten pausiert, da sie zu teuer werden. Weiter erschwert wird die Lage durch die Energiepreise: Viele Bauprojekte büßen durch all diese Faktoren derzeit ihre errechnete Rentabilität ein.
3. In den kommenden Jahren beginnt die Einführung der nächsten Stufe der Basler Bankenregularien in der EU. Sie zwingt Banken zur Bevorratung von noch größeren Eigenkapitalmengen. Dadurch kann weniger verliehen werden, derart klassische Finanzprodukte werden noch kostspieliger.
4. Die steigenden Zinsen werden bald schon diejenigen einholen, die in den vergangenen Jahren bauten, aber keine lange Zinsbindungsfrist vereinbarten. Experten rechnen damit, dass Anschlussfinanzierungen viele überfordern werden – wodurch zahlreiche Immobilien auf den Markt kommen, was hier die Preise beeinflussen dürfte.

2. Ja zum Immobilieninvestment – aus gutem Grund

Wenn die Zinsen steigen, werden theoretisch Anlageformen (wieder) interessant, die es in den vergangenen Jahren der Niedrigst-Zinsen nicht waren. Wer jedoch glaubt, deshalb und aus den anderen Gründen Immobilien meiden zu müssen, der irrt.

Tatsache ist: Die Inflation reitet dem Anstieg der Zinsen weit voraus. Im November 2022 gab es beispielsweise für einjährige Festgeldkonten knapp 3 Prozent Zinsen. Im gleichen Zeitraum war die Inflation bei uns in Bayern aber schon auf 11 Prozent gestiegen.

Tatsächlich ist Immobilieninvestment deshalb derzeit verblüffender Weise noch interessanter als während der Niedrigzinsphasen. Ende 2019 etwa waren fürs Festgeld selbst Zinsen im Bereich 1,0 Prozent oftmals illusorisch, da lag aber die Inflationsrate nur bei 1,4 Prozent.

Wer heute viel Geld investieren möchte, sollte deshalb keinesfalls Immobilien mutwillig aus dem Blick schieben – er muss nur Geduld mitbringen und darf nicht auf den schnellen Euro aus sein. Doch wie?

3. Investments in Private-Equity-Gesellschaften

Private Equity als Geldmittel vor allem für unternehmerische (Immobilien-) Belange ist hierzulande bereits ein wichtiger Faktor, seit die zweite Stufe der erwähnten Basel-Regularien 2006 in Deutschland in nationales Recht umgewandelt wurde.

Da die dahinterstehenden Gesellschaften nicht dem Bankrecht unterliegen, können sie Geldmittel deutlich freier verleihen. Weil es sich dabei häufig um sogenanntes Mezzanine-Kapital handelt, kann es überdies je nach Vertragsgestaltung sowohl als Eigen- als auch als Fremdkapital ausgestaltet werden.

Heute haben sich derartige Gesellschaften zu unverzichtbaren und leistungsfähigen Playern in der Welt der Immobilienfinanzierung entwickelt. Doch natürlich können sie nur investieren, wenn sie selbst Mittel von Investitionswilligen erhalten.

Sicherlich keine Methode, um einige zehntausend Euro anzulegen. Wer jedoch wirklich investieren möchte, findet hier einen verlässlichen Partner. Das liegt nicht zuletzt daran, dass diese Gesellschaften von Profis geleitet werden. Sie investieren nur in wirklich lohnenswerte, sichere Objekte. Deshalb können hier selbst Menschen investieren, die kein tiefergehendes Immobilienwissen besitzen.

4. Investments in sehr ländliche Immobilien

Im Prinzip hat Corona die Tendenz zur Heimarbeit nur beschleunigt und dadurch einen zuvor auf viele Jahre angelegten Trend zeitlich gestrafft. Derzeit leben wir jedoch in einer Phase, in der zumindest Büroangestellte bei jedem Jobwechsel mit hoher Wahrscheinlichkeit künftig auf verstärkte Heimarbeitsmöglichkeiten achten werden. Für manche ist dies sogar Anlass dazu, den Arbeitgeber zu wechseln.

Noch ist dieses Zeitfenster offen. Noch existieren im sehr ländlichen und nicht touristisch bedeutsamen Raum Immobilien, die selbst unter heutigen Vorzeichen extrem günstig sind. Natürlich, diese benötigen meistens einiges an weiteren Investitionen, um auf ein energetisch und technisch zeitgenössisches Niveau gebracht zu werden.

Dennoch: Zwar rechnen die meisten Experten mit einem Sinken der Immobilienpreise in den kommenden Jahren. Wer jedoch jetzt günstig kauft (und nur bei solchen Immobilien lässt es sich wirklich noch von günstig sprechen), kann sich von diesem Risiko freimachen.

5. Investments in Mietimmobilien

In der aktuellen Phase haben viele potenzielle Investoren Angst vor einer platzenden Immobilienblase – obwohl diese eigentlich unberechtigt ist. Denn damit ein solches Ereignis eintritt, müssten Immobilienpreise deutlich über dem marktwirtschaftlich Sinnvollen liegen. Tatsächlich jedoch werden derzeit verschiedene Bauprojekte (Neubauten und Sanierungen) auf Eis gelegt.

In der Praxis wird dadurch das Angebot verknappt. Das wiederum stabilisiert die Preise und verhindert ein unkontrolliertes Abrutschen. Außerdem benötigen Immobilien-Crashs stark sinkende Mieten. Zwar wurde der Anstieg im Jahresverlauf 2022 etwas ausgebremst, jedoch keineswegs umgekehrt – erst recht nicht dramatisch ins Negative.

Schon diese Tatsachen machen es interessant, auf irgendeine Weise in Mietobjekte zu investieren. Sei es als Eigentümer, sei es über die Investition in involvierte Gesellschaften und Unternehmen. Es gibt jedoch noch einen weiteren Grund dafür:

Wie bereits angesprochen werden in den kommenden Jahren viele Menschen durch zu teure Anschlussfinanzierungen enorme Probleme bekommen. Probleme, die häufig zu einem Verkauf ihrer Immobilie zwingen werden. Diese Menschen benötigen natürlich weiterhin einen Wohnsitz. Die Nachfrage nach Mietimmobilien dürfte deshalb in den kommenden Jahren eher noch anziehen.

6. Investments in Pflegeunternehmen

Wer aufmerksam ist, hat vielleicht in den vergangenen Jahren mehrfach erlebt, dass in seiner Umgebung neue Pflegeheime, Seniorenimmobilien, Altersheime und ähnliche Gebäude errichtet und eröffnet wurden.

Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienformen war dies jedoch kein bloßer Ausdruck der Verfügbarkeit zinsgünstiger Kredite. Vielmehr steckt dahinter reine Notwendigkeit. Deutschland hat ein massives demographisches Problem mit einer der ältesten Bevölkerungen weltweit.

Gleichsam befinden wir uns derzeit in einer Lage, in der immer mehr Mitglieder der besonders geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge bis in die frühen/mittleren 1960er in Rente gehen – die sogenannten Baby Boomer.

Bis 2030 werden allein in Bayern weitere 16.000 Pflegeheimplätze benötigt; so ermittelte es eine Studie aus dem Jahr 2020. Zudem ist die Bauaktivität bei uns nicht so verteilt, wie es dem wachsenden Bedarf entspricht. So registrierte die Studie 28 bayerische Landkreise in zentraler Lage, in denen zum Untersuchungszeitraum keine Pflegeplätze aufgebaut wurden – obwohl allein dort bis 2030 4.800 weitere Plätze nötig wären.

Was das für Investoren bedeutet? Nun: Was den Bedarf an Pflegeimmobilien anbelangt, so werden weder Inflation noch sonstige Faktoren irgendetwas an der Situation ändern. Deutschlands Bevölkerung wird weiter altern, den Bedarf an daran angepassten Immobilien weiterhin steigen, Banken werden aus den genannten Gründen in den kommenden Jahren ihr Engagement als Kreditgeber weiter zurückfahren müssen.

Da zudem hier die Kosten ansteigen, wird der Finanzierungsbedarf es ebenfalls tun. In dem Fall folgt die Situation bekannten marktwirtschaftlichen Schemata: Je dringender für ein Projekt Gelder benötigt werden, desto mehr wird sich dies für Investoren in attraktiven Rahmenbedingungen niederschlagen.

In diesem Sinne könnte die aktuelle Lage das Thema Pflegeimmobilien sogar zu einer regelrechten Goldgrube für Investoren machen.